Het EPC van woningen en appartementen bestaat al meer dan tien jaar en is goed ingeburgerd. Het EPC moet beschikbaar zijn als de woning of het appartement te koop of te huur wordt aangeboden.

Vanaf 1 januari 2020 zullen ook kleine niet-residentiële gebouwen over een EPC moeten beschikken als ze te koop of te huur worden aangeboden. Niet-residentiële gebouwen vormen immers een grote, diverse en vooral belangrijke gebouwengroep waar nog veel energiewinst te halen is.

Net als bij woningen en appartementen moet het EPC beschikbaar zijn zodra het kleine niet-residentiële gebouw of gebouwdeel verkocht of verhuurd wordt. Het EPC is een overzichtelijk document dat de energetische toestand van het gebouw in kaart brengt. Tegelijk is het dankzij de aanbevelingentabel een krachtig instrument om u te begeleiden bij uw energetische renovatie. Het energieprestatiecertificaat geeft inzicht in de energieprestatie van een gebouw: het geeft informatie over hoe de gevels, daken en vloeren zijn geïsoleerd, en welke beglazing, verlichting, en installaties voor ventilatie, verwarming, koeling en hernieuwbare energie er geplaatst zijn.

WANNEER HEBT U EEN EPC NODIG VOOR EEN KLEIN NIET-RESIDENTEEL GEBOUW DAT VERKOCHT OF VERHUURD WORDT?

DRIE VOORWAARDEN:

1. Er wordt niet gewoond in het gebouw of gebouwdeel, bijvoorbeeld kantoren, winkels, restaurants, cafés, tavernes, B&B’s, praktijkruimten van dokters, tandartsen en kinesisten, en kantoren van notarissen, advocaten en architecten. Er wordt gekeken naar de feitelijke situatie, dus hoe het gebouw of gebouwdeel gebruikt wordt op het moment dat het te koop of te huur wordt aangeboden. Zo wordt een appartement dat gebruikt wordt als boekhoudkantoor, als een niet-residentiële eenheid beschouwd. 
2. Het niet-residentiële gebouwdeel heeft een oppervlakte van maximaal 500 m².
3. De niet-residentiële gebouwdelen die grenzen aan het deel dat te koop of te huur wordt aangeboden, heeft een oppervlakte van maximaal 1000 m².

• Dit betekent dat bij een gebouw dat alleen een niet-residentieel gebruik heeft, de totale - vloeroppervlakte van alle verdiepingen maximaal 1000 m² bedraagt.
• Bij een gebouw dat zowel een residentieel als een niet-residentieel gebruik heeft, worden de oppervlaktes opgeteld van alle niet-residentiële gebouwdelen die op dezelfde verdieping liggen als het te koop of te huur gestelde deel.
• Als er nog niet-residentiële gebouwdelen op een verdieping erboven of eronder liggen, wordt hun oppervlakte ook meegeteld. De nietresidentiële gebouwdelen die van de andere gescheiden worden door een volledige residentiële verdieping, worden niet meegeteld. De som van de vloeroppervlaktes van de aangrenzende niet-residentiële eenheden, inclusief de oppervlakte van de eenheid zelf, bedraagt maximaal 1000 m².

Voorbeeld:

Een kledingwinkel in een winkelstraat met een bruikbare vloeroppervlakte van 90 m² heeft een EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen nodig van zodra het te koop of te huur wordt gesteld. Zie foto linksonder.

Een kledingwinkel van 90 m² in een groot winkelcentrum valt niet onder het EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen, omdat het winkelcentrum een bruikbare vloeroppervlakte heeft die groter is dan 1000 m². Zie foto rechtsonder.

Als uw niet-residentiële gebouw of gebouwdeel groter dan de vastgelegde grenzen is, hoeft u bij verkoop of verhuur vanaf 2020 niet over een EPC te beschikken. Voor dergelijke grote niet-residentiële gebouwen wordt een apart EPC ontwikkeld.

Bekijk ook de voorbeelden die verduidelijken hoe u een inschatting van het aaneengesloten niet-residentiële geheel kan maken. Wanneer het aaneengesloten niet-residentiële geheel  groter is dan 1000 m², gaat het om een grote niet-residentiële eenheid en wordt er geen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden opgemaakt bij verkoop of verhuur. Op termijn zal ook het EPC voor grote niet-residentiële gebouwen verplicht worden.

UITZONDERINGEN

Voor bepaalde gebouwen hoeft u geen EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen te laten opmaken. Bijvoorbeeld:

• gebouwen waarvoor al een geldig EPC bij de bouw beschikbaar is (voor nieuwbouw);
• alleenstaande niet-residentiële gebouwen met een bruikbare vloeroppervlakte die kleiner dan 50 m² is;
• industriële gebouwen, zoals productiehallen;
• stallen, serres en werkplaatsen van een landbouwbedrijf.

De volledige lijst met uitzonderingen vindt u op https://www.energiesparen.be/epc-toepassingsgebied-vanaf2020. 

WAT STAAT ER OP HET EPC?

Voorbeeld van een EPC 

1. label en energiescore Het EPC voor kleine niet-residentiele gebouwen bevat een label, net zoals het EPC voor bestaande woongebouwen. Een label A+ geeft aan dat het gebouw heel energiezuinig is; een label F wijst op een heel energieverslindend gebouw of gebouwdeel. Dankzij het label kunnen EPC’s onderling vergeleken worden, ook al is de bestemming van de gebouwen verschillend.
2. aanbevelingen Op het EPC voor kleine niet-residentiële gebouwen worden aanbevelingen voor een energiezuinige renovatie gegeven. Mogelijke aanbevelingen zijn de plaatsing van isolatie en isolerende beglazing, energiezuinige verlichting en installaties voor verwarming en warm water. 

WANNEER MOET HET EPC VOOR KLEINE NIET-RESIDENTIELE GEBOUWEN BESCHIKBAAR ZIJN?

Vanaf 1 januari 2020 is een EPC verplicht als u kleine niet-residentiële gebouwen en gebouwdelen verkoopt of verhuurt. Het label of de energiescore moet gepubliceerd worden bij advertenties, op sites …, waar het niet-residentiële gebouw of het niet-residentiële gebouwdeel te koop of te huur wordt aangeboden. Ook het adres of de unieke code (als u het adres niet wilt bekendmaken) moet gepubliceerd worden.

WIE MAAKT HET EPC VOOR KLEINE NIET-RESIDENTIELE GEBOUWEN OP?

Het EPC wordt opgemaakt door een erkende energiedeskundige type A . De energiedeskundige type A bezorgt het EPC aan de eigenaar. Bij verhuur bezorgt de eigenaar een kopie van het EPC aan de huurder. Bij het verlijden van de authentieke akte wordt het originele EPC aan de koper overgedragen.

WAT ALS ER GEEN EPC IS?

Als bij controle blijkt dat er geen EPC beschikbaar is, kan de eigenaar van het gebouw een boete van 500 tot 5000 euro krijgen. Als op moment van het verlijden van de authentieke akte geen EPC aanwezig is, meldt de notaris dat aan het Vlaams Energieagentschap. De eigenaar krijgt dan ook een boete.

UPDATE 2022! 

WERKWIJZE:

Het is mogelijk dat binnen éénzelfde gebouweenheid delen met verschillende bestemmingen voorkomen.  

Dan wordt de hoofdbestemming bepaald op basis van de bruikbare vloeroppervlakte die elke bestemming inneemt in de eenheid, en dit volgens deze regels: 

• Als gebouwdelen met de bestemming industrie meer dan 70% van de bruikbare vloeroppervlakte innemen, is de hoofdbestemming van de gebouweenheid industrie. 
• In alle andere gevallen is de hoofdbestemming gelijk aan de bestemming met de grootste bruikbare vloeroppervlakte (en die geen industrie is). 
• Is de hoofdbestemming industrie of landbouw, dan kan er geen EPC opgemaakt worden.

Goed om weten

• Als er geen grootste bruikbare vloeroppervlakte bepaald kan worden en geen redelijke inschatting, is de hoofdbestemming niet-residentieel. 
• Is er twijfel bij het bepalen van de hoofdbestemming, dan moet de hoofdbestemming ‘niet-residentieel’ genomen worden.

Bij het bepalen van de bestemming wordt de feitelijke situatie beoordeeld.

• Bij twijfel over de bestemming wordt naar het laatste gebruik van de eenheid gekeken. Alleen als de bestemming niet uit de feitelijke situatie of voorgaand gebruik kan afgeleid worden, mag uitzonderlijk worden gekeken naar de vergunde bestemming (vb. cascobouw of ruwbouw). Als ook de vergunde situatie niet gekend is, moet gekozen worden voor niet-residentieel.

UITGEWERKTE VOORBEELDEN:

• Een eenheid bevat een kantoor (bestemming niet-residentieel) en een magazijn (bestemming industrie).
  • Het magazijn beslaat 65% van de bruikbare vloeroppervlakte (BVO). De hoofdbestemming van de eenheid is dus niet-residentieel.
  • AIs de totale BVO (kantoor + magazijn) < of = 500 m², dan moet er  bij verkoop of verhuur van  het gebouw  een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden worden opgemaakt.
  • Is de totale BVO > 500 m², dan moet een EPC voor grote niet-residentiële eenheden opgemaakt worden. Dit EPC is echter nog in ontwikkeling en kan nog niet opgemaakt worden.
• Een eenheid bevat een winkelruimte met achterliggende drukkerij op het gelijkvloers en appartementen op de bovenliggende verdiepingen.
  • De drukkerij (bestemming industrie) beslaat 35% van de BVO. De winkelruimte (bestemming niet-residentieel) beslaat 25% van de BVO. De appartementen (bestemming residentieel) nemen 40% in van de BVO.
  • Bij verkoop of verhuur van  het gebouw moet er dus een EPC voor bestaande woongebouwen worden opgemaakt voor het hele gebouw.
• Een gebouw met totale bruikbare vloeroppervlakte van 800 m² wordt verkocht. Dit gebouw bestaat uit een magazijn (600 m²) en een kantoor (200 m²). Het magazijn is deel van het beschermde volume. Aan de buitenkant van het gebouw is een aparte toegang voorzien naar de kantoorruimte. De kantoorruimte beschikt over een toilet. Het kantoor is dus in functioneel opzicht zelfstandig. Om na te gaan welk EPC moet opgemaakt worden gaat u eerst de opdeling in gebouweenheden na.
  • De volgende vaststellingen worden gemaakt:
    • De kantoorruimte voldoet in principe aan de voorwaarden om een aparte eenheid te zijn: ze is functioneel zelfstandig en heeft een eigen afsluitbare toegang.
    • Het magazijn is dienstbaar (ondersteunend) aan het kantoor en is niet functioneel zelfstandig. Het vormt dus sowieso geen aparte eenheid.
  • Gebouwdelen die dienstbaar (ondersteunend) zijn aan andere gebouwdelen zijn niet functioneel zelfstandig en vormen dus geen aparte eenheid. Het kantoor is in principe wel functioneel zelfstandig, maar aangezien het magazijn niet functioneel zelfstandig is en het kantoor ondersteunt, wordt het magazijn bij de eenheid van het kantoor genomen.
  • Hierdoor is de oppervlakte van de gebouweenheid in dit voorbeeld dan groter dan 500 m², waardoor er geen EPC voor kleine niet-residentiële eenheden moet beschikbaar zijn bij het te koop stellen.

• Stel dat de  oppervlakte van de gebouweenheid niet groter is dan 500 m², dan moet de hoofdbestemming van de eenheid bepaald worden, aangezien de eenheid zowel gebouwdelen met bestemming industrie (magazijn) als gebouwdelen met bestemming niet-residentieel (kantoor) bevat. De energiedeskundige past de hierboven beschreven werkwijze toe en komt tot het besluit dat er een EPC voor kleine niet-residentiële eenheden moet opgsteld worden.

Goed om weten

Bij de aftoetsing van de voorwaarde van de bruikbare vloeroppervlakte wordt gekeken naar de oppervlakte binnen het beschermde volume. Een magazijn behoort niet altijd tot het beschermde volume.

What’s next?

De enige ontbrekende schakel in het  EPC verhaal  betreft binnenkort de grote niet-residentiële gebouwen. Evenwel is de regelgever momenteel bezig om ook hiervoor een regeling uit te werken. Van zodra hieromtrent meer informatie beschikbaar is, brengen wij jou opnieuw op de hoogte!

MEER INFO https://www.energiesparen.be/EPC-klein-niet-residentieel of bel 1700 

Bron: www.energiesparen.be