Je hebt je oog laten vallen op een prachtig bedrijfspand, maar nu twijfel je: moet je het vastgoed
privé of met je vennootschap aankopen? Een moeilijke beslissing met elk zijn voor- en nadelen.
Wij sommen de belangrijkste verschillen voor jou even op.

Verschil 1: Kosten bij de aankoop
Registratierechten voor een bestaand gebouw, btw voor een nieuwbouw, notariskosten, de
kosten verbonden aan de hypothecaire lening, … Er komen heel wat kosten kijken bij het
aankopen van een bedrijfspand. Het belangrijkste verschil - en meteen ook het grootste
voordeel van een zakelijke aankoop - is dat een vennootschap al deze kosten 100% kan
afschrijven. Enkel de grond is niet fiscaal aftrekbaar.

Koop je het bedrijfspand met je persoonlijk vermogen en dus niet op de zaak? Dan kan je de
kosten natuurlijk niet aftrekken. Door de aftrekbaarheid van de kosten, heeft de aankoop via
een vennootschap hier dus een voordeel ten opzichte van een privé-aankoop.

Verschil 2: Meerwaardebelasting bij de verkoop
Waar vennootschappen een streepje voor hebben bij het kopen van bedrijfsvastgoed, hebben
privé-aankopen een voordeel bij de verkoop van dat vastgoed. Als de vennootschap het
bedrijfspand immers verkoopt met meerwaarde, dan moet ze daarop belastingen betalen.
Onder bepaalde voorwaarden kan dit wel gespreid worden. Als je de opbrengsten van de
verkoop naar je eigen privévermogen wilt krijgen, zullen dividenden moeten uitgekeerd worden,
waar de vennootschap nog 30% roerende voorheffing moet op inhouden.

Verkoop je een pand dat je privé hebt aangekocht? Dan betaal je geen belasting op de verkoop,
tenzij je het pand verkoopt binnen de drie jaar na schenking of binnen de vijf jaar na aankoop.
En zelfs dan betaal je in veel gevallen geen belastingen door de vele uitzonderingen of
berekeningsmethodes van de fiscus. Bij de verkoop van bedrijfsvastgoed wint een privé-
aankoop dus van een zakelijke aankoop.

Verschil 3: Belastingen op huurinkomsten
Bij het verhuren van je aangekochte vastgoed, is het belangrijk om een verschil te maken in
residentieel en bedrijfsvastgoed. Als je het onroerend goed privé aankoopt en verhuurt aan een
persoon die er gewoon gaat wonen, dan wordt de belasting niet berekend op de huurinkomsten,
maar op het geïndexeerd kadastraal inkomen verhoogd met 40%. Als je het pand verhuurt aan
een vennootschap of aan iemand die het wel professioneel gebruikt, dan betaal je belastingen

op de werkelijke huuropbrengsten. Je kan de kosten voor onderhoud en herstellingen trouwens
ook niet aftrekken, waar een vennootschap dat wel kan.
Je kan je privé aangekochte pand dus ook verhuren aan je eigen vennootschap. Dit kan
interessant zijn, maar je moet wel opletten dat de fiscus dit niet ziet als beroepsmatig inkomen.
Bij verkoop zal je dan een meerwaardebelasting moeten betalen. Er is dus een maximumgrens
op de huur, die gebaseerd is op het kadastraal inkomen.
Als je het pand aankoopt met en verhuurt via je vennootschap, dan betaal je belastingen op de
belastbare winst. De belastbare winst zijn de werkelijke ontvangen huurinkomsten na aftrek van
de werkelijke kosten. Het voordeel is hier dus dat een vennootschap de kosten kan aftrekken.
Conclusie? Residentieel vastgoed verhuur je best privé en bedrijfsvastgoed verhuur je best met
je vennootschap.

Verschil 4: Schenken en erven
Als je een pand privé aankoopt en dit later wilt schenken aan je kinderen, dan betalen zij hier
schenkbelasting op. Die belasting verloopt volgens een schijvensysteem en loop progressief op
van 3% tot 27%. Hetzelfde geldt voor het erven van het onroerend goed bij overlijden.

Als je het pand via je vennootschap wilt doorgeven dan ontvangen je kinderen aandelen van de
vennootschap. Je schenkt dan niet het onroerend goed, maar schenkt het vastgoed in aandelen
(roerende goederen), waarvoor de schenkbelasting altijd 3% bedraagt. Dat is dus goedkoper
dan het schenken via een privé-aankoop. Let wel: als de aandelen door overlijden worden
geërfd in rechte lijn of tussen partners, kunnen de erfbelastingen ook oplopen tot 27%.

Conclusie: privé of zakelijk?
Je bedrijfsvastgoed privé of op de zaak kopen? Het antwoord hangt vooral af van je
persoonlijke situatie en van wat je plannen als ondernemer op korte en lange termijn zijn. Zo
kan het soms ook interessant zijn om je bedrijfspand samen te kopen, jij als privépersoon
samen met je vennootschap.

Onze tip? Weeg de voor- en nadelen goed tegen elkaar af en
vraag altijd raad aan adviseurs!

Met dank aan https://www.topcompare.be/nl/hypothecaire-lening