Op 1 januari 2019 zal het gloednieuwe optioneel BTW-stelsel voor professionele verhuur in werking treden. Dat is een zekerheid nu de noodzakelijke wetsartikelen onlangs in het Belgisch Staatsblad zijn gepubliceerd.

Waarvoor dient het optioneel BTW-stelsel?
Het nieuwe stelsel wil verhuurders-bouwheren de optie geven om BTW toe te passen op de huurgelden. Groot voordeel voor de verhuurder is dan dat hij/zij de BTW die werd betaald op de oprichtingskosten meteen en integraal kan aftrekken.

Zo wil de wetgever twee problemen ondervangen:

1. Het beëindigen van het continue juridisch getouwtrek tussen vastgoedpromotoren en de fiscus over allerhande constructies die worden opgezet om toch maar met BTW te kunnen verhuren
2. Het wegnemen van een concurrentienadeel tegen de buurlanden waar een dergelijk optioneel stelsel al veel langer bestaat

Voorwaarden van het optioneel stelsel
Zeer belangrijk om te onthouden is dat aan het optioneel stelsel 5 voorwaarden zijn verbonden:

1. Het optioneel stelsel kan enkel worden toegepast voor de verhuur aan een professioneel, die zelf BTW-plichtig is. Voor dergelijke huurder betreft het een vestzak-broekoperatie. Want, hij/zij kan de betaalde BTW zelf meteen in aftrek brengen.
2. Tweede voorwaarde is dat de huurder het gebouw (of het verhuurde gedeelte daarvan) enkel aanwendt voor de exploitatie van diens zaak. Het pand moet dus gebruikt worden voor de economische activiteit van de huurder.
3. De verhuur moet betrekking hebben op een gebouw. Gronden vallen buiten de boot, behoudens wanneer het terrein een bijhorigheid vormt. Een gedeelte van een gebouw komt alleen in aanmerking indien het economisch zelfstandig kan worden geëxploiteerd.
4. Het optioneel stelsel kan alleen worden toegepast wanneer zowel de huurder als de verhuurder daarmee uitdrukkelijk instemmen. Om dat akkoord te doen blijken zou een specifieke pro fisco-verklaring in de huurovereenkomst volstaan.
5. Doel van de regeling is om nieuwe investeringen aan te moedigen. Bijgevolg staat het optioneel stelsel alleen open voor panden die na 31 september 2018 worden opgericht. Meer bepaald mag de BTW op de handelingen die bijdragen tot de oprichting van het gebouw ten vroegste op 1 oktober 2018 voor de eerste keer opeisbaar zijn geworden.

Herziening van BTW
Het valt niet uit te sluiten dat tijdens de verhuring de omstandigheden wijzigen, waardoor niet langer voldaan is aan deze voorwaarden, bijvoorbeeld omdat de huurder de economische exploitatie stopzet. In dergelijke omstandigheden vervalt de mogelijkheid om met BTW te verhuren. Indien er in deze periode toch BTW is aangerekend en afgetrokken zal er een regularisatie moeten plaatsvinden. De verhuurder zal bovendien, zolang de herzieningstermijn loopt, de door hem initieel in aftrek gebrachte btw op de oprichtingskosten of aankoopprijs van het gebouw moeten herzien. Probleem is dat zo de verhuurder het slachtoffer wordt van een gedragswijziging vanwege de huurder.

Hou hierbij goed in het achterhoofd dat de herzieningstermijn bij het optioneel stelsel 25 jaar zal lopen, in plaats van de gebruikelijke vijftien jaar. Dat is een doelbewuste keuze van de regering, die ‘misbruiken’ via bijzondere optimalisatietechnieken wil ontmoedigen.

Conclusie: pas na 25 jaar zal men volledige zekerheid genieten dat de initieel afgetrokken BTW definitief verworven is. Totdat de herzieningstermijn van 25 jaar verstreken is, bestaat immers de kans dat een gedeelte van de afgetrokken BTW terugbetaald moet worden.

Impact op andere BTW-aspecten
Er wordt een belangrijke wijziging aangebracht binnen het BTW-stelsel voor opslagruimten. Vanaf 1 januari 2019 wordt het begrip ‘bergruimte’ binnen het Wetboek BTW anders gedefinieerd. Vanaf dan zal men het hebben over ‘de terbeschikkingstelling van ruimten die voor meer dan 50 pct. gebruikt worden voor het opslaan van goederen, op voorwaarde dat die ruimten niet voor meer dan 10 pct. worden aangewend als verkoopruimte’. Dergelijke terbeschikkingstelling is steeds onderworpen aan BTW.

Deze definitie is veel ruimer dan de oude interpretatie van de fiscus, waarbij slechts gemengd gebruik was toegestaan voor 10% van het volume van het gebouw. Nu wordt dat dus 49,9%. Conclusie: veel meer verhuringen van logistiek vastgoed zullen (verplicht) aan BTW onderworpen zijn.

Kortetermijnverhuur
Bij de invoering van het optioneel stelsel neemt de regering de gelegenheid te baat om een nieuwe uitzondering op de BTW-vrijstelling te introduceren. Het betreft de kortdurende verhuur, wat zoveel betekent als een verhuur voor een periode van maximum 6 maanden. Dergelijke kortdurende verhuringen zullen vanaf 1 januari 2019 steeds aan BTW onderworpen zijn.

Residentiële verhuringen van (zeer) korte termijn worden niet gevat onder deze bijkomende uitzondering op de BTW-vrijstelling. Bij dergelijke verhuringen  moet men dus geen BTW aanrekenen. De BTW-vrijstelling blijft met name gelden voor goederen die bestemd zijn voor bewoning.

Doel van de regering is om in hoofdzaak de verhuring van congres-, seminarie-, vergader-, beurs- en tentoonstellingsruimten te vatten onder de nieuwe BTW-plichtigheid. Om de BTW-plichtigheid goed te focussen worden nog een aantal andere uitzonderingen voorzien, waarvoor de BTW-vrijstelling blijft gelden:

• De terbeschikkingstelling aan natuurlijke personen die het onroerend goed aanwenden voor privé-doeleinden of voor andere doeleinden dan die van hun economische activiteit (bvb. de verhuur van een zaal voor een familiefeest), op voorwaarde dat er geen bijkomende diensten worden verricht en het dus niet gaat om een ‘actieve verhuur’
• De terbeschikkingstelling aan organisaties zonder winstoogmerk, zoals de verhuur van een zaal aan een vereniging van mede-eigenaars voor de organisatie van een algemene vergadering
• De terbeschikkingstelling aan een persoon of organisatie die het onroerend goed aanwendt voor een van BTW vrijgestelde activiteit, zoals de inrichting van een bibliotheek of een centrum voor maatschappelijk werk (cfr. de activiteiten opgelijst in art. 44, §2 WBTW)

De BTW-plichtigheid bij verhuur voor maximum 6 maanden primeert op het optioneel stelsel van BTW-heffing. De verhuurder en huurder kunnen hier dus niet kiezen: er moet BTW worden aangerekend bovenop de huurprijs.

Bron: CIBweb.be 

De wet op het nieuwe btw-regime op onroerende verhuur werd gepubliceerd in het Belgisch Staatsblad van 25.10.2018. De nieuwe btw-regels treden in werking vanaf 1 januari 2019.