Een mede-eigendom kan erg interessant zijn als ondernemer. Zo kunnen bepaalde zoals bv. het onderhoud van het groen, het dak, de bewegwijzering of een gezamenlijke inkomhal gedeeld worden. Toch kun je niet zomaar eender welke aanpassing op eigen houtje laten uitvoeren. Lees hier waarop je moet letten!

Algemene goedkeuring

Wie bv. een leiding door de gemeenschappelijke buitenmuur wil boren, een bewakingscamera in de gezamenlijke inkom wil plaatsen of van plan is om zonnepanelen te installeren op het dak vraagt best eerst de goedkeuring van de algemene vergadering. Die bestaat uit alle mede-eigenaars en komt minstens eenmaal per jaar samen om beslissingen te nemen over de gemeenschappelijke delen van het bedrijfsgebouw of terrein. In sommige gevallen is het de raad van mede-eigendom of de syndicus die de gemeenschappelijke knopen doorhakt. Deze verschillende beslissingsorganen worden verplicht samengesteld door de wet.

Wil je de geplande werken toch op eigen houtje uitvoeren, hou er dan rekening mee dat de kans bestaat dat je in het slechtste geval alles op eigen kosten moet verwijderen… wat de sfeer in het bedrijventerrein niet ten goede komt… 

Belangrijke documenten voor een mede-eigenaar

De basisakte en het reglement van de mede-eigendom vormen de statuten van het gebouw en ze zijn onderworpen aan een zeer formele procedure: een authentieke akte. Deze akte wordt opgemaakt in aanwezigheid van een notaris. Zij wordt ook in haar geheel ingeschreven in een register in het bevoegde bureau van de Algemene administratie van de Patrimoniumdocumentatie (ook bekend als het hypotheekkantoor). De basisakte bevat de beschrijving van de eigendom met de gemeenschappelijke en privatieve delen. Ze bepaalt het aandeel in de gemeenschappelijke delen van elke privatieve eenheid. Dat aandeel wordt uitgedrukt in duizendsten (of tienduizendsten), en wordt bepaald op basis van de waarde van elke kavel.

Duizendsten of tienduizendsten… geen kleinigheid

Het aantal duizendsten dat je bezit in een mede-eigendom is van groot belang en is bepalend voor een groot aantal punten.

• het aantal stemmen waarover je beschikt in de algemene vergadering en dus het gewicht dat je kan hebben in beslissingen

• jouw bijdrage aan de kosten van wederopbouw of reparatie in geval van volledige of gedeeltelijke verwoesting van het gebouw

• het deel dat je moet betalen bij een eventuele veroordeling van de mede-eigendom 

• het deel dat je moet betalen als de vereniging van eigenaars in de algemene vergadering beslist om een nieuw gemeenschappelijk goed aan te kopen (zoals land om de tuin uit te breiden, een flat om te verbouwen tot conciërgewoning)

• jouw aandeel in de vergoedingen die worden uitbetaald door een verzekering

• over het algemeen jouw aandeel in de kosten van de mede-eigendom. De mede-eigenaars kunnen echter beslissen om de kosten toe te wijzen in functie van het nut dat bepaalde gemeenschappelijke goederen of diensten hebben voor een bepaald privatief deel. Het typische voorbeeld is de lift voor mensen die op de begane grond wonen. De vereniging kan ook beslissen om beide criteria (aandeel en nut) in rekening te brengen. 

Wanneer een gemeenschappelijk deel van de mede-eigendom niet nuttig is voor sommige mede-eigenaars, voorzien de statuten soms dat alleen de gebruikers ervan de kosten dragen. Ze hebben dan meer beslissingsmacht dan de andere mede-eigenaars bij beslissingen over deze uitgaven. 

Het reglement van de mede-eigendom bevat: 

• de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar: regels met betrekking tot uitvoering van werken, verbod van bepaalde activiteiten, gebruik van de tuin,...

• de wijze van verdeling van de lasten voor onderhoud en reparatie van de gemeenschappelijke delen. 

Wat als de basisakte niet duidelijk is tussen de scheiding tussen privatieve en gemeenschappelijke delen?

Als niets wordt vermeld, of als er tegenstrijdigheden zijn in de basisakte en in de aankoopakte van je appartement, dan zijn alle onderdelen die worden gebruikt door meer dan één mede-eigenaar gemeenschappelijk. 

Kan je de basisakte wijzigen?

Wijzigen van de verdeling van de aandelen in de gemeenschappelijke delen, wijzigen van de verdeling van de lasten enzovoort is mogelijk, maar uitsluitend bij authentieke akte. Een wijziging kan worden beslist door de algemene vergadering van mede-eigenaars of door een beslissing van de vrederechter ingevolge een verzoek van een van de mede-eigenaars. Een wijziging kan relatief duur zijn. Er is nog geen eenvormigheid voor tarieven op het vlak van mede-eigendom, maar er groeit wel een algemeen aanvaarde praktijk.

Moet je de statuten aanvaarden, ook als nieuwe eigenaar of als huurder?

De basisakte en het reglement van mede-eigendom zijn de regelgeving van het gebouw en iedereen moet ze respecteren, zowel de eigenaar als de huurder of de vruchtgebruiker. Je kan ze vragen aan de eigenaar, de syndicus, of je kan ze raadplegen in het register van het hypotheekkantoor van het arrondissement waar het gebouw gelegen is. Stel: je oefent een vrij beroep uit (tandarts, dokter, boekhouder…), dan is het zeker aangewezen om na te gaan of consultaties zijn toegelaten in het gebouw, of je een aangepaste naamplaat aan de gevel mag hangen, enzovoort. 

Wat is het reglement van orde?

De wet van 2018 maakt dit document verplicht. Het kan onderhands worden opgesteld, dus zonder het formalisme van een authentieke akte. Het reglement bevat alle regels over het beheer van de mede-eigendom: 

• de regels over de algemene vergadering: hoe ze wordt samengeroepen, hoe ze werkt, welke bevoegdheden ze heeft, de periode van 15 dagen binnen dewelke ze moet plaatsvinden

• de regels over de syndicus: hoe hij wordt aangesteld, welke bevoegdheden hij heeft en de regeling voor opzegging of verlenging

Ook een aantal praktische zaken wordt hierin geregeld. Zo bijvoorbeeld: hoe laat worden de deuren gesloten? Zijn huisdieren toegelaten? Kan er kerstversiering worden aangebracht in de gemeenschappelijke delen? Mag je je auto wassen in de gemeenschappelijke garage/tuin? De mede-eigenaars stellen zelf deze tekst op, eventueel met hulp van de syndicus. 

Het reglement moet beschikbaar zijn op het hoofdkantoor van de vereniging van mede-eigenaars. Alle regels moeten worden gerespecteerd. De eigenaar die zijn eigendom verhuurt moet het reglement bezorgen aan zijn huurders of hun vertellen waar ze het kunnen vinden. De regels kunnen worden gewijzigd door een beslissing van de algemene vergadering. Het reglement van orde is erg belangrijk voor het beheer van de mede-eigendom en voor de onderlinge relatie tussen bewoners. Het vormt de basis voor een harmonieus samenleven. De syndicus past het reglement van orde aan eventuele wetswijzigingen aan en werkt het bij in functie van de beslissingen van de algemene vergadering.

Heb je verdere vragen hierover? DGI heeft heel wat ervaring als syndicus of als rentmeester. Contacteer ons en ontdek dat we voor jouw (mede)-eigendom kunnen betekenen!

https://dgi.immo/nl/diensten

Bron: www.kbs-frb.be