Ruim een maand geleden tekende onder andere premier Charles Michel aanwezig op het Wereld Economisch Forum, om buitenlandse investeerders warm te maken voor België. Maar heeft Vlaanderen momenteel wel voldoende ruimte voor hen beschikbaar en zo ja, op welke termijn en aan welke voorwaarden? Benieuwd naar de actuele context van (betaalbaar) bouwen, stelde Gerrit De Goignies van de Vlaamse Confederatie Bouw op datzelfde moment een aantal pertinente vragen aan uiteenlopende deskundigen uit de bouwwereld.

TEKST: Jan Van de Poel FOTO’S: Bart Van der Moeren

Op vlak van bouwprijzen weten we al langer dat er tussen de uiteenlopende regio’s in Vlaanderen sterke verschillen kunnen zijn. Zeker Mechelen heeft zich de afgelopen jaren al sterk ontwikkeld.

Hoe verhouden de vastgoedprijzen in de regio’s Mechelen en Turnhout zich tegenover elkaar? Zorgen markttendenzen voor verschuivingen?

Marina De Groof: Mechelen heeft de jongste jaren ook op vlak van vastgoed een hele opleving gekend. Bedrijven die vroeger absoluut in Brussel gevestigd wilden zijn, willen nu ook naar Mechelen komen. Uiteraard kan een stad nooit bekend genoeg zijn. Aansluitend bij de stationsomgeving is er nog een groot te ontwikkelen gebied, dat veel mogelijkheden biedt voor nieuwe concepten naar wonen, werken en leven.

Wel zien we dat de opleving de vastgoedprijzen heeft beïnvloed. Zo zijn de prijzen voor kmo-units stelselmatig gestegen tot al 1.200 euro per vierkante meter magazijnruimte. Aan deze prijs loopt een kmo snel tegen de grens van zijn ontleningscapaciteit aan. De praktijk leert dat het kantelpunt zich vaak bij 300.000 euro situeert. Zeker voor kleinere ondernemers houdt deze Mechelse situatie een moeilijke context om te ondernemen in.

Sam Daems: KMO’s zijn vooral sterk regionaal gebonden, onder andere door de markt die ze bestrijken. De jongste jaren speelt daarbij ook het mobiliteitsaspect sterk mee. Mechelen heeft het enorme voordeel pal op de as Antwerpen-Brussel te liggen. Moet je die as vanuit de Kempen over of voorbij, ondervind je al snel mobiliteitsproblemen. Dat heeft ook in de Kempen geleid tot een stelselmatige stijging van de vastgoedprijzen. Pieter Tops: Vroeger kon een ondernemer gemakkelijk starten in zijn garage, zonder de minste problemen rond bijvoorbeeld vergunningen. Vandaag is die snel genoodzaakt uit te wijken naar een kmo-unit. Dat houdt op zich al aanzienlijke opstartkosten in. De toenemende vraag naar zo’n units drijft de prijs dan nog eens op

Heidi Van Tichelen: Veel kleine zelfstandigen zoeken ruimtes waar ze hun activiteiten aan huis kunnen doen. Als ze stedenbouwkundig gezien verplicht zijn om voor een andere oplossing te gaan, dan speelt de ontleningscapaciteit hen snel parten. Het zet veel kleinere ondernemers aan tot de verkoop van de eigen woning en de huur van zo’n kmo-unit.

Alain Croon: Voor residentieel vastgoed is het verhaal gelijklopend. Kwalitatieve ontwikkelingen op een goede locatie verkopen vlot. In Mechelen kan je spreken van een toenemende schaarste aan zowel appartementen als woningen met woonkwaliteit. Dat is het gevolg van de buitengewone aantrekkingskracht van het dynamische Mechelen op de woonmarkt. Het te beperkte aanbod duwt de prijzen nog meer de hoogte in.

Met de Mechelse bevolking die jaarlijks met bijna duizend mensen aangroeit, wordt dat problematisch. Gelukkig hebben Mechelen en de randgemeenten op korte termijn grote woonontwikkelingen met woonkwaliteit die op de markt gaan komen.

Jackie Didden: In bijvoorbeeld Leuven en Tervuren tekent zich dezelfde trend af. Hier is betaalbare grond blijven vinden de grote uitdaging.

Sam Daems: Al gaat het nog niet zo snel als in Mechelen, ook in de Kempen trekken de prijzen voor residentieel vastgoed aan. Tegenover de klassieke centrumsteden bleven Geel, Herentals en Turnhout vroeger wat achter. Vandaag wonen mensen liever terug dichter bij hun werk. Zo zie je alsmaar meer kleinere steden publiek-private samenwerkingen voor binnenstedelijke ontwikkelingen opzetten. Dat zag je vroeger alleen in grotere steden. Die evolutie beïnvloedt ook in de Kempen de prijzen.

Geert Verachtert: De investeringen in kernversterkende ontwikkelingen, waar mensen graag wonen, werken, sporten en winkelen op wandelafstand van de eigen woning, nemen toe in heel wat steden en gemeenten. In dit soort ontwikkelingen is het belangrijk dat de lokale overheid duidelijke objectieven stelt naar onder andere de mix tussen betaalbaar, sociaal en residentieel wonen.

Met deze visie worden er nieuwe, leefbare, inclusieve kernen gecreëerd, met kleinere individuele wooneenheden maar tegelijk extra waarde voor de bewoners op het vlak van kwalitatieve, gemeenschappelijke ruimtes, de nabijheid van functies en de bijhorende vlottere mobiliteit. Alleen stellen we vast dat veel lokale besturen nog eerder klassiek denken.

Sam Daems: Je kan er niet omheen dat de overheid vooral op korte termijn denkt, omdat men zaken in één legislatuur wil verwezenlijken. Bovenop moet men dan nog eens de nodige politieke daadkracht durven opbrengen om beslissingen ook uit te voeren. Bijvoorbeeld in Geel zijn zwarte vlaggen al voldoende om de aangeduide zones voor hoogbouw in vraag te stellen.

Terwijl een ontwikkelaar wel gronden koopt op basis van de daar toegestane ontwikkelingen. Vormt de afwachtende houding van overheden naar het toelaten van meerdere bouwlagen de grootste hinderpaal in de evolutie van onze manier van wonen?

Geert Verachtert: De Vlaamse bouwmeester praat vaak over woontorens en dat schrikt bewoners van kleinere gemeenten soms af. Wereldwijd is aangetoond dat vijf bouwlagen door mensen als niet-bedreigend wordt ervaren. In de praktijk stellen wij vast dat weinig lokale besturen hiermee nog een probleem hebben. Door te investeren in kwaliteitsvolle verdichting van drie naar vijf bouwlagen zijn we niet enkel in staat om een leefbare, inclusieve en betaalbare kern te creëren. Bovendien kunnen alle bewoners en buurtbewoners op die manier mee profiteren van de aanwezigheid van kwalitatieve gemeenschappelijk en publieke ruimtes.

Pieter Tops: Particulieren moeten in dit verhaal eveneens willen meegaan. Alleen loop je dan tegen het feit dat veel jonge gezinnen vaak de handen uit de mouwen steken bij de bouw van hun woning, om dat plaatje betaalbaar te houden. Wie in de hoogte bouwt, moet hoe dan ook meer uit handen geven.

Marc Dillen: Het probleem van betaalbaarheid hangt nauw samen met de schaarste aan bouwgronden. Terwijl de prijsstijgingen in de regio Mechelen de jongste jaren sterker zijn geweest dan in de Turnhoutse regio, merken we zeker in de Kempen in de bouwsector een sterke verschuiving van huizen naar appartementen.

Waar over Vlaanderen bekeken 64 procent van de aangevraagde bouwvergunningen voor appartementen is, bedraagt dit 75 procent in de Kempen. Zaken zoals de alsmaar strengere energienormen en de nadelige btw-regeling ondermijnen daarbovenop nog eens extra de betaalbaarheid.

De evolutie naar het veel te strenge S-peil (indicator voor de zuivere isolatie- en ventilatiewaarde van de schil van een woning, gevormd door onder andere muren, ramen en dak, red.) met onder andere een bijkomende verplichting tot isolatie, leidt ertoe dat de bijkomende CO2-uitstoot als gevolg van deze maatregelen zelfs hoger is dan wat de bouwheer ooit kan uitsparen door er te wonen. Het draagt er allemaal toe bij dat mensen langer moeten sparen om een woonlening vast te krijgen, zelfs aan lage rentevoeten. Noodgedwongen evolueren we naar een maatschappij met meer huurders.

Pieter Tops: Het verklaart waarom meer mensen sneller kiezen voor een renovatieproject. Vaak biedt dat hen de kans om stapsgewijs zaken aan te pakken in de woning waarin ze al verblijven.

Geert Verachtert: Het klopt dat het aandeel min-dertigjarigen dat een woning koopt, de jongste tien jaar gehalveerd is van 50 naar 25 procent. Vaak kiezen ze voor een renovatie, terwijl dit integraal veel duurder is dan een nieuwbouw. Enerzijds stellen wij daarom voor dat de overheid jongeren meer stimuleert om de stap naar een duurzame nieuwbouwwoning te overwegen, bijvoorbeeld via een aangepaste btw-regeling. Anderzijds zien we ook dat het bestedingspatroon van jongeren aan het veranderen is.

Ze willen eerder gebruikmaken van een dienst dan noodgedwongen steeds eigenaar te worden. Deze trend biedt onze sector de mogelijkheid tot duurzame innovatie, waarbij we jongeren een duurzame energiezuinige én betaalbare oplossing kunnen aanbieden. Daarvan kunnen ze dan vanaf dag één de voordelen plukken, zonder dat zelf alle initiële investeringskosten te moeten dragen.

Alain Croon: Moeten we dan bijvoorbeeld ook niet meer inzetten op sociale verhuurkantoren? Op die manier kan je jongere mensen aan de moeilijker betaalbare huurprijzen gemakkelijker een onderkomen geven.

Jackie Didden: Vanuit de sector kunnen we ook initiatieven nemen. Zo hebben we in samenwerking met een bank bij wijze van test voor een woningbouwproject een huur-koopformule uitgewerkt. Die geeft solvabele mensen de kans om in de eerste jaren voldoende eigen inbreng bijeen te sparen voor een woonlening. Die markt is zelfs vrij groot. Je kan er dan nog voor kiezen om de nodige eigen inbreng te verhogen, naarmate er meer aandacht gaat naar kwaliteit en de E-norm.

Marc Dillen: Dit is een mooi voorbeeld van hoe een bedrijf creatief een positieve oplossing biedt voor de gerezen problematiek rond eigen inbreng. Als Confederatie Bouw hebben we zelf al eerder het idee geopperd om de helft van de eigen inbreng te vervangen door een verzekering. De banken moeten voor dit voorstel wachten op toestemming van de Nationale Bank. In de huidige context wordt er ook geen discrepantie gemaakt tussen de staat van de aangekochte woning en de bankfinanciering. Als je weet dat het gemiddelde EPC-peil van een bestaande woning op 395 uitkomt, kan je stellen dat je met een financiering voor een nieuwbouwwoning gediscrimineerd wordt.

Zo zie je dat soms na de aankoop van een verouderde woning die jarenlang van renovatie verstoken blijft, omdat het de eigenaar aan middelen ontbreekt om die uit te voeren. We merken in de statistieken dat de grondige renovaties net afnemen.

Jackie Didden: Mochten banken anders kunnen handelen, zou dat een goede zaak betekenen. Want te verouderde woningen zouden dan niet meer verkocht geraken, waardoor ze aan grondwaardeprijs op de markt zouden belanden.

Heidi Van Tichelen: Die tendens is wel al bezig. Bij te verouderde woningen kijken kandidaat-kopers vaak al niet meer naar de kwaliteit.

Sam Daems: Zoeken naar creatieve oplossingen vanuit de sector vind ik een goede zaak. Die initiatieven moeten passen in een breder verhaal. De huidige E-peilen zijn niet realistisch, want die brengen niets op. Een aantal jaar geleden heeft het terugbrengen van de btw naar 6 procent bij renovaties onze markt door de crisisjaren getrokken. Nu wordt die maatregel minder gemakkelijk toepasbaar, hoewel die de overheid finaal wel opbrengt.

De totale kostprijs van een bouwproject wordt grotendeels gedomineerd door de belastingen. Dan is het eerder aangewezen dat de overheid initiatieven neemt, dan dat je zaken naar eigen inbreng tracht te regelen.

Vastgoed hangt nauw samen met de financiële wereld. Stellen de banken zich soms te conservatief op naar de evoluties binnen de sector?

Jackie Didden: Banken zijn zelf wel innovatief genoeg om mee te kunnen gaan in dit verhaal. Alleen moeten zij wel de Nationale Bank volgen.

Sam Daems: Bijvoorbeeld obligatiesystemen of leasingformules zijn concepten die in Nederland al goed ingeburgerd zijn. In België hebben die nog geen ingang gevonden. Het idee dat elke baksteen eigen bezit moet zijn, zit nog stevig ingebakken in de Belgische mentaliteit. Huren wordt nog te vaak aanzien als weggesmeten geld.

Heidi Van Tichelen: In het Europese plaatje is de Belg bij de meest honkvaste burgers. De aanzienlijke kosten die verhuizing of herlokalisatie met zich meebrengen, zijn daaraan evenmin vreemd.

Jackie Didden: Uiteindelijk moeten we allemaal verkopen, dus moeten we ook creatief voor de dag komen. Tegenover ontwikkelaars kunnen de banken zich wel nog net wat flexibeler opstellen.

Sam Daems: Zo nemen wij wel het probleem voor een stuk op ons, terwijl eigenlijk net de overheid inspanningen zou moeten leveren.

Ignace Tytgat: We zullen meer moeten inzetten op investeerders. Als het gewicht van de huurdersmarkt toeneemt, moeten we die voor investeerders met een aantal specifieke stimuli interessanter zien te maken. Dat kan bijvoorbeeld via de btw.

Met mobiliteit mee in ogenschouw genomen: moeten we dan alleen maar woontorens ontwikkelen in de stationsomgevingen, zoals in het beleidsplan Ruimte Vlaanderen is opgenomen? Of moeten we net zorgen voor meer werk daar?

Pieter Tops: Als je alleen nog maar naar Brussel kijkt, zijn er zoveel arbeidsplaatsen rond de Brusselse Ring waar je met het openbaar vervoer amper geraakt.

Marina De Groof: In Mechelen gingen de bedrijven eerst naar de bedrijvenzones Noord en Zuid, omdat die dicht bij de autosnelwegen liggen. De ontwikkeling van het gebied Ragheno achter het Mechelse station tot een site waar werken hand in hand gaat met wonen, leven en werken, speelt in op hun huidige wensen.

Ignace Tytgat: De toekomst is zonder twijfel aan gemengde ontwikkelingen. Wie kantoorfuncties niet met residentiële functies combineert, bouwt aan een doods stadsdeel. Zet kantoren in een stationsomgeving en mensen gaan sneller pendelen. In gebiedsontwikkelingen is ook de aandacht voor diensten belangrijk. Dat vraagt investeringen, maar anderzijds heb je wel huurders, eigenaars en gebruikers waaraan je die kan doorrekenen. Ook bij kantoorontwikkelingen kan je zo’n palet aan diensten samenstellen en in een pakket aanbieden. Vaak is het beter en kostenefficiënter om zaken te delen. Ook btw-technisch gezien is zo’n dienstenpakket interessant.

Alain Croon: Een probleem dat rijst, is dat de bestemming vaak niet meer rijmt met de huidige context. Bijvoorbeeld in de Mechelse bedrijvenzone Noord kan je op de beschikbare ruimte alleen maar kantoren met opslagruimte bouwen. Kleinere kantoren zonder bijhorende opslagruimte realiseren, kan daar niet.

Sam Daems: In de Kempen zien we dat de overheid weinig industriegebieden durft aan te snijden. Wel worden de IOK-zones er al eens uitgebreid, al zijn die uitbreidingen dan gericht op kleinere beroepen en kmo’s. Kantoren kunnen er al helemaal niet en voor grote transportbedrijven vormen die evenmin een optie.

Door dat gebrek aan toekomstvisie en doorlooptijden van een vijftiental jaar voor nieuwe ontwikkelingen zie je grotere bedrijven wegtrekken. De overheid moet op zijn minst nu al toekomstige bedrijventerreinen durven afbakenen. Als dat potentieel al gereserveerd is, kan het nog worden ontgonnen wanneer de tijd er rijp voor is.

Marc Dillen: Eind december heeft de Vlaamse regering beslist om in WestVlaanderen 130 hectare aan industrieterreinen vrij te geven. Het is aan de provincies om te pleiten voor de versnelde komst van industrieterreinen. Niet alle bedrijfsactiviteiten zijn te vermengen met woonfuncties. Het komt er minstens op aan om te behouden wat er al is. In de Kempen, zeker langs het Albertkanaal, zit het op dat vlak nog redelijk goed.

Zolang er tenminste geen boskaart op losgelaten wordt. Zulke maatregelen zijn catastrofaal voor verdere ontwikkelingen. Vlaanderen én Wallonië moeten alleszins zorgen dat ze direct ontwikkelbare, al ontsloten reserves hebben. De interesse van een internationale investeerder zal snel bekoelen, wanneer die verneemt dat gronden pas na jaren effectief ontwikkeld kunnen zijn. Die wil in een tijdsspanne van enkele maanden de nodige vergunningen voor zijn project.

Luc Ysebaert: Ooit was het de Belgische ambitie om uit te groeien tot een logistiek platform. Maar er is te laat ingespeeld op de evolutie van e-commerce, waardoor de grote ontwikkelingen vooral naar Nederland zijn gegaan. Daar konden de ontwikkelingen veel vlotter verlopen. Kijk maar naar de uitgebouwde infrastructuur in Tilburg, met onder andere gedeelde zones. Vandaag zijn er, en al zeker in Wallonië, nog voldoende gronden beschikbaar om daar alsnog op in te spelen. Alleen vragen die wel een gepaste ontsluiting.

Ignace Tytgat: We hebben nog een aantal industrieterreinen. Het komt er ook op aan om mee te gaan in de huidige evolutie. Vroeger wou iedere bedrijfsleider zijn eigen perceel voor zijn eigen patrimonium, waardoor alles mooi naast elkaar werd gebouwd. Als iedereen zijn eigen terrein blijft behouden, dan zit je met verlies aan terrein. Met onder andere ook de infrastructuur die alsmaar duurder wordt, kunnen we met het oog op meer rentabiliteit beter gaan voor meer gemeenschappelijke buffers en gemeenschappelijke delen van gebouwen.

Anderzijds zijn er wel nog enorm grote terreinen die we op de markt kunnen brengen. Denk maar aan het vroegere Ford Genk. Daarbij is het wel belangrijk dat ons de juiste vraag blijft bereiken. Van buitenlandse klanten weten we dat de ingesteldheid van onze werkkrachten de grootste Vlaamse troef is. Als we ontwikkelingen voor e-commerce met enorme mogelijkheden naar tewerkstelling willen aantrekken, zijn er vooral op federaal vlak inspanningen nodig.

Is de overheid mee met het invoeren van innoverende concepten voor bedrijventerreinen?

Luc Ysebaert: Op vlak van energie- en isolatienormen trekt ze de lijn op vlak van residentieel vastgoed door naar de industriebouw. Terwijl je een woning toch niet kan vergelijken met een opslagruimte van tien meter hoog. Het heeft de bouwkosten de voorbije tien jaar aanzienlijk doen stijgen, terwijl de huurprijzen lang niet zo sterk zijn toegenomen.

Marina De Groof: Bijvoorbeeld in de periferie van de luchthaven van Zaventem neemt de private sector het voortouw om leegstaande, verouderde kantoorgebouwen weer in de markt te kunnen brengen. Ontwikkelaars zitten dan wel nog vast aan de bestemming van luchthavengebonden activiteiten, waardoor er eerder geforceerd voor nieuwe functies zoals hotelaccommodatie moet worden gekozen. Terwijl er zoveel vraag is naar kleinere, moderne en flexibele werkplekken met bijhorende diensten.

Ignace Tytgat: Als ontwikkelaar kan je een innoverend concept trachten te brengen. Maar soms blijft een vergunning zo lang achterwege, dat het concept voorbijgestreefd is tegen dat die wordt toegekend. Innovatie en duurzaamheid moeten steeds worden afgewogen met de bruikbaarheid en het doel van de activiteit.

Alain Croon: Bij herbestemming van industrieterreinen moet efficiënt ruimtegebruik, ook in de hoogte, meegenomen worden. In de nieuwe omgevingsvergunning is dit al enigszins ingebed, wat al een vooruitgang inhoudt.

Geert Verachtert: Dit brengt ons terug naar het belang van een globale bestuurlijke visie op wonen, werken, onderwijs, sport en groen. Zolang die er niet is, is er alleen maar sprake van suboptimaliseren.

Heidi Van Tichelen: Bijvoorbeeld Geel werkt al aan een beleidskader om sneller te kunnen inspelen op veranderende situaties. Al zet dat nog te veel in op het bewaren van open ruimte.

Marc Dillen: Het probleem is dat iedereen onthoudt te moeten afremmen op vlak van het innemen van open ruimte, maar daarbij dan vergeet ook een strategie te moeten ontwikkelen voor verdichting en verwevenheid. Dat leidt naar een onevenwicht

Merken jullie dat de trend naar verdichting onvoldoende aan de oppervlakte komt?

Geert Verachtert: Centrumsteden zijn wel al mee in dit verhaal, maar bij de kleinere gemeenten is dat nog maar een minderheid. Hier zie je het belang van sterke leiderschapsfiguren, die wel al op langere termijn durven kijken en beseffen dat je daarin moet investeren om attractief te blijven. Verdichting leidt trouwens tot kwaliteitsverhoging.

Wooneenheden worden dan misschien net iets kleiner, tegelijk kunnen gemeenschappelijke delen kwalitatief beter worden gemaakt omdat meer mensen ervan gebruikmaken. Dan gaat leefbaarheid hand in hand met duurzaamheid. Bij veel mensen leeft ook het idee dat ze door verdichting in de hoogte binnenkort een gigantische toren naast hun woning zullen krijgen. Maar verdichting betekent niet noodzakelijk hoogbouw.

Maastricht is een mooi voorbeeld van een stad waar de verdichting gezorgd heeft voor meer mensen die in de stad kunnen wonen, in combinatie met merkelijk meer groen. Dat is verdichting.

Alain Croon: Centrumsteden zoals Mechelen hebben een grote aanzuigkracht op jonge gezinnen die in de stad willen wonen, omdat daar veel gebeurt op het vlak van stadsvernieuwing, winkelaanbod en cultuur op een consequente wijze.

Sam Daems: Alles evolueert in functie van de betaalbaarheid. De huidige verkavelingen omvatten aaneengesloten woningen met een oppervlakte van 120 vierkante meter. Nog niet zo heel lang geleden waren nieuwbouwappartementen bijna even groot.

Heidi Van Tichelen: In jonge gezinnen met kinderen die in de stad willen wonen, zie ik evenmin een grote markt. Wie in een landelijke omgeving met open ruimte rondom is opgegroeid, denkt daar natuurlijk anders over dan wie in een stad is opgegroeid. Andere mogelijkheden zoals cohousing bieden aan jonge gezinnen dan toch meer ruimte.

Bij appartementen is vooral van belang dat de publieke ruimte rondom kwalitatief genoeg is ingericht. Die oefening laten besturen nu over aan de promotoren.

Marc Dillen: De steden en gemeenten die het snelst op vlak van gezinnen aangroeien, zullen de verdichting het snelst moeten zien te realiseren. In de provincie Antwerpen zijn dan achtereenvolgens Antwerpen, Mechelen, Geel, Heist-opden-Berg, Mol, Turnhout en Willebroek het meest aan zet.

Als Confederatie Bouw ramen we de totale doorlooptijd van een stadsvernieuwingsproject gemiddeld op twaalf jaar. Het is dus des te belangrijk dat overheden ontwikkelingen niet te snel afremmen, zonder dat er een perspectief op nieuwe projecten is. Zo niet creëren ze zelf een schaarste, wat de prijzen nog meer de hoogte injaagt.

Sam Daems: In de evolutie naar meer verdichting moet het onderscheid worden gemaakt tussen privaat-publieke samenwerkingen en zuiver private projecten. In het eerste scenario is de ontwikkelaar gebonden aan de goodwill en de drive van het bestuur waarmee dat zaken wil realiseren. Terwijl in het andere scenario vooral de overtuigingskracht van het bouwteam naar dat lokale bestuur speelt.

Jackie Didden: Net daarom is het vandaag als ontwikkelaar zo belangrijk dat je initiatief neemt om de buurt vanaf het eerste uur van jouw project te overtuigen. Want als er iets is dat een lokaal bestuur afremt, is het wel de angst voor een buurtcomité dat plots opstaat.

Geert Verachtert: In PPS-constructies is het aspect burgerparticipatie een enorm belangrijk onderdeel geworden. De burger moet ervan overtuigd worden dat wordt gewerkt aan een aantrekkelijke, leefbare buurt.

Ignace Tytgat: Ook mobiliteit is een heel relevant aspect. Want als je spreekt van hoger bouwen en verstedelijken, zorg je wel voor meer verkeer op een kleinere ruimte. De vijf grote Vlaamse steden hebben nog wel een tramnetwerk om dat mee op te vangen, maar na hen stopt het dan wel. 

Welke inspanningen kan de bouwsector zelf doen om het bouwproces beter betaalbaar te maken?

Geert Verachtert: De vraag naar betaalbare bouwen zal enkel toenemen. Terwijl de bouwsector nu al een grootverbruiker is van materialen en energie, goed voor telkens een derde van het materiaalverbruik, het energieverbruik en de afvalstromen. De studie van Mc Kinsey stelt bovendien dat de productiviteit van de bouwsector in de voorbije twintig jaar met nog geen procent verbeterd is.

Het is dus duidelijk dat we als bouwsector hierin onze verantwoordelijkheid moeten opnemen. Enerzijds moeten we veel belang hechten aan de levenscycluskosten van een gebouw. De vraag moet zijn wat een gebouw over een periode van dertig jaar kost. Deze kosten moeten we vanaf het begin optimaliseren door maximaal gebruik te maken van duurzame materialen, energiezuinige technieken en hernieuwbare energie. Maar ook door het aanbieden van slimme, innovatieve en duurzame oplossingen met de laagste levenscycluskosten.

Anderzijds zullen we als sector moeten durven investeren in procesinnovatie, waarbij de huidige technologie ons toelaat om meer aan maatwerkproductie in massa te doen met een hogere mate van automatisatie, prefabricatie en modulariteit.

Jackie Didden: Zowel de klant als de aannemer zijn in België lang niet rijp geweest om mee te gaan in die evolutie. Zij willen niet dat er plots een volledige kant-en-klare muur wordt aangeleverd, al keert dat stilaan wel.

Luc Ysebaert: In de industriebouw wordt al tientallen jaren op deze manier gewerkt.

Sam Daems: In de appartementenbouw willen veel ontwikkelaars dat hun klanten tot op het allerlaatste moment voor uitvoering van de werken nog kunnen terugkomen op gemaakte keuzes. Maar daaraan hangt nu eenmaal ook een prijskaartje. Terwijl in Nederland alles gestandaardiseerd is en alle facetten vastliggen van zodra de koop is bezegeld. Onze projectleiders vinden dat een zaligheid om te werken.

Pieter Tops: Ik merk eveneens dat aannemers tijdens de bouwwerken voortdurend nog zaken wijzigen. Als handel in bouwmaterialen wordt het dan wel heel moeilijk om alles correct en tijdig te kunnen aanleveren in dat bouwproces. Als je puur kijkt naar de evolutie van de prijzen voor bouwmaterialen, stel ik vast dat die de afgelopen tien jaar zelfs lager uitvalt dan de evolutie van de consumentenprijsindex. De trend om kleiner te bouwen, houdt daarentegen wel in dat het concept van een uitgetekend plan vaak duurder uitkomt. Bijvoorbeeld omdat er meer staal in de woning moet worden verwerkt.

Geert Verachtert: Zolang bouwen nog een arbeidsintensief proces is, dragen ook de arbeidskosten stevig mee aan het totaalplaatje. Daarop kan automatisatie een antwoord vormen.

Jackie Didden: Flexibiliteit in het bouwproces remt de doorbraak van prefabricage nog af. Die zal er toch komen, omdat die de betaalbaarheid positief beïnvloedt en er bovendien gewoon meer mee mogelijk is.

Ignace Tytgat: Al wordt er verwezen naar Nederland, laten we vooral niet vergeten dat we hier sommige dingen ook beter aanpakken. Uniformiteit door prefab constructies mag evenmin leiden naar een eenheidsworst van woonwijken, zoals je in Nederland toch vaak ziet.

Luc Ysebaert: Modulair bouwen zal belangrijker worden. Met een creatieve architect hoeft dat geen architecturale achteruitgang te betekenen.